（05）单人独麦聊聊“港人北上”和“香港楼市”

金荣莲老师在这一期播客中分析了香港房地产市场的现状，指出香港房价已连续下跌，许多房价已回落至十年前的水平。她通过国际清算银行的房价指数和租金指数，回顾了香港楼市从 1994 年至今的波动，特别强调了 97 年亚洲金融危机和 2008 年金融危机后的市场表现。她认为，与以往不同的是，这次香港楼市下跌伴随着租金企稳和劳动人口的持续下降，老龄化加剧以及越来越多香港老人选择到大湾区养老，这些因素都对香港房地产市场产生了重大影响。此外，香港商业地产也面临挑战，竞争力减弱。开发商面临债务危机，需抓住港人北上置业的最后机会去库存，而港元拆息的回落反映了房地产市场无法吸收流动性的问题。