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最近，随着万科美元债暴跌，作为国内房地产旗帜的万科，也让人担心是否能挺过这轮地产下行周期！从境外投资者对万科的态度来看，债券价格跌一半，这显然是已经预期万科有还不起债的风险了。也就是说，有相当数量的境外投资者认为，万科会暴雷！

11月6日万科携手大股东深圳地铁开了一个说明会，大股东深圳地铁表态，要给万科提供支持，确保万科不会发生债务危机！不过，表态归表态，有人信，有人不信，如今依旧是扑朔迷离！万科是否能挺过这轮地产下行周期？

1、万科的危机是什么？

去年10月份，随着地产融资的放开，执行了两年多的房地产“三道红线”开始松动，地产企业终于又可以融资了！这个地产融资对房企来说是救命的。

当时龙湖正值债务危机，二级债券价格暴跌一半以上，显然市场已经预期龙湖要暴雷了。随着这个政策的出台，像龙湖这类经营正常、但流动性非常紧张的房企，终于可以补一口血，继续生存下去。

但并不意味着房企债务危机的解除！放开融资，房企可以靠借新的贷款，去偿还旧的债务，暂缓一口气。不过这些融资，大多是借债，不是股权融资，是必须按时偿还的。如果房子卖不出去，光靠银行借贷输血，虽然能生存下去，但债务规模会越滚越大，企业负担越来越重，总有一天还是会扛不住的。！

股市的反应也是如此，去年10月份地产融资政策大调整，不少地产股走出了翻倍行情，万科股价也是大涨了约50%。但今年，涨了这么多的地产股，大多被打回了原形，跌破了去年10月份的股价，创了新低。从这个角度来看，二级市场还是很有效的。

2、万科的销售额掉了多少？

我们知道今年新房销售不景气，万科肯定也是逆市的，但它的销售额到底掉了多少？

从万科A披露的2023年三季报来看，万科总营收2903.08亿元，同比下降14.03%；净利润136.21亿，同比下降20.31%。仅从以上数据看，情况似乎没有想象中的糟糕。

但我们真的能从地产企业的财报里，看出房企最新的经营情况吗？答案是：不能！

房企的财报，跟其他行业的财报很不一样。

我国售房施行预售制，当期销售的房子，因为还未交房，是不能在财报里确认收入的。正常情况是按照预付款处理，属于合同负债，只反应在房企的资产负债表里，并不在利润表体现。

什么时候可以确认收入呢？交房时才可以，但交房往往是在房子预售2-3年之后了。

也就是说，看房企财报上的营收，实际上反映的是2-3年前预售房子的销售情况，是滞后的，不能反应房企的经营现状。

我们要看万科现在房子卖的怎么样，就不能去看财报了，得去看万科每个月披露的销售情况。

为此我特地去翻了一下万科近6年1-10月份的项目销售情况，因为疫情是从19年底开始的，对比一下疫情前的情况，结果更真实。

万科的销售高峰正好出现在疫情后的第一年，2020年，高达5450.7亿！到2022年年底疫情放开，销售额已经掉到了3467.7亿元，相比巅峰期2020年同期，下滑了36%！

作为疫情放开后第一年，今年1~10月份万科销售额仅为3124.4亿元，不但没有改善，比去年还差，同比下滑了约10%，跟巅峰期2020年比，下滑了约43%。这就是万科当前惨淡的现实。

3、万科会爆吗？

我个人觉得不会！主要有三点理由：

第一，万科背靠深圳国资委，提供流动性支持。并且深圳国资委已经表态了，明确表示会支持万科。

第二，万科经营风格稳健。与某大不同，万科一直是经营偏稳健的房企，也是第一家预感到地产危机，在行业巅峰期喊出“活下去”的房企，为应对危机也是率先做出反应的，这样的企业值得救。

第三，万科有旗帜意义。万科是国内房地产行业的一面旗帜，如果万科都倒了，对市场信心的伤害是巨大的，到时候可能就不是一家企业的问题。毕竟地产牵涉行业众多，这个时候信心尤其可贵。从更高层的视角来看，万科是一定要保的。

万科能不能活下去？这个问题我觉得倒不必担心，我相信万科的未来不会如境外投资者预期的那么悲观，会暴雷，这个可能性很小！

但万科能不能活得好？我认为目前还需要观察。毕竟靠融资输血，只能治标，不能治本。

万科要想活得好，真如市场预期的那样，在这轮地产供给侧出清的阵痛期中，扛得住，并且吃下淘汰房企的市场份额，还需要不少时间。至少短期内还没有那么乐观。

一是万科要扛得住不暴雷，在市场下行期依然能维持一定的销售额保证生存；

二是要观察行业供给侧出清后，未来的地产整体销量能恢复到什么水平？如果市场的整体蛋糕变小了，万科即使多占了市场份额，也不一定能回到巅峰！如果不能，那万科的股价还能重回巅峰吗？同理其他房企！

2316.万科能扛得住吗？

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