为什么说“非标商业”将成为今后的常态？打造非标商业的核心是什么？设计师如何将运营思维前置在设计中？建筑师和设计师正面临怎样的挑战？

这两年，建筑师申江海的身份变得多元了。

他最早在业内引发关注，是因为设计了打磨厂共享际、东四共享际等众多城市更新项目，获得了中国地产设计大奖金奖、美国建筑大师奖荣誉奖等一系列荣誉。后来，他因为参与了北京卫视的改造类节目《暖暖的新家》，通过爆改众多胡同里的老房子而被更多人熟知。

2016年，离开传统大型房地产企业的申江海创办了大观建筑事务所。那时，他幸运地踩准了行业趋势——中国房地产步入了“存量时代”。申江海因为先后设计了200多个城市更新项目，成为业内最早吃到城市更新红利的建筑师。

然而这几年，他也深感项目越来越难做，一方面源于经济的下行，另一方面是因为他自己角色的增加——从2022年起，他亲自下场参与到非标商业项目的运营之中，将“Mix岛”打造成了供年轻人放松休闲的新理想地。

非标商业项目的运营，对申江海来说是全新的挑战。谈及这些，他经常戏称自己成了一个“弯腰捡钢镚”的人。

在本期“创始人说”播客中，申江海不止一次感叹，经营的难度要远高于设计。也正因为比同行积累了更多的商业运营经验，在近三年的非标项目投标中，“我们从来都没有输过。”申江海说，因为他每次都将运营思维前置到了设计方案之中。

现在，兼顾设计和运营两方角色的申江海每天都被日程表填满了。继北京的“多多洛村”和“西西里村”之后，他们正筹备在更多城市落地“Mix岛”。

对于这些新鲜的事情，申江海说，他是在自己的认知范围之外做各种能力的试探，“肯定要不断地去突破自己，但又不能突破太多。”

尽管平时总感觉时间不够用，但申江海坚持周末不让同事们加班，因为创意是需要时间的，很多事情其实也没那么急，更重要的在于，中国将步入精细化发展的阶段，社会也将进入一个“不着急”的一个状态。

【本期主播】嘉雪：企业家社群资深从业者

【本期创始人】申江海：申江海建筑事务所创始人，北京大观建筑创始合伙人，Mix岛主理人

本期公司创立时间：2016年

本期公司所属行业：建筑设计

$ 本期创始人精彩观点：

今后每一个商业都是独一无二的，都是“非标”。

“非标”不仅是指形态的独特和它特别的招商组合，更重要的是，它给消费者提供了很多的“可能性”。

中国已经过了大发展的时代，将步入精细化的社会阶段。

人要做自己做自己认知范围内擅长的事情，不断试探自己的能力边界。人肯定要不断突破自己，但又不能突破太多。

$ 核心时间轴：

Part 1 我们已进入“非标”时代

06:12 改造项目反而更有趣

07:02 刚做城市更新时被同行质疑

08:11 未来每个商业项目都是“非标”？

09:38 非标的魅力在于更多“可能性”

10:43 打造非标项目的核心：成本，地段和商户

Part 2 用运营思维做设计：仅仅好看远远不够

12:58 设计和经营是两种视角，只有“平衡”才能生存

16:23 有审美的新商业，才能脱颖而出

17:36 有创意的设计师的重要性在急剧提升

19:47 前期策划很重要，否则设计将成为无效工作

23:53 举个例子：如何用运营思维做好设计

27:08 业主自己没“想清楚”最可怕

29:57 “网红”只是项目表象，商业模式其实各不相同

Part 3 那些不“下场”不知道的运营经验

32:32 轮到自己做经营，我认真考察了一个月

35:53 第一个项目开业就火：击中情绪很重要

38:49 应对冬季的调整：虽不乐观，也要尝试

39:59 “小而美”的项目要靠日常小活动来激活

40:48 做运营后，遇到了很多毁“三观”的事情

42:21 “开业不火” 后期很难弥补

43:03 商户自己的运营能力至关重要

46:46 3000-1万平米的商业项目拥有巨大市场

48:08 在各地推动Mix岛做商业就是做“连接”

49:47 终于理解了甲方：我和业主共情了

Part 4 中国将进入“不着急”的新常态

50:30 做自己认知范围内擅长的事情

52:15 70%的建筑师和设计师将要离场

53:55 看新人：灵性和态度很重要

56:13 周末当然不加班，着急的人可能是去赔钱

58:46 没有能力的领导才只会发飙

59:54 现在练就了“内心毫无波澜”

【免责声明】

本节目所有内容并非旨在提供任何形式的建议，包括但不限于投资、法律上的建议。

√ 关于《创始人说》：

“创始人说”是一档对企业/机构创始人的深度对话节目，在这里，创始人会深度分享他们创业的精彩历程和心路变化及其背后的商业逻辑，同时，我们也会“看”到创始人不同于以往的“另一面”。让我们一起从商业中汲取“力量”，不断前行。

l 本期特别鸣谢：麓客社创中心、CCC成都社群大会

l 本节目音频平台：小宇宙播客&苹果播客&网易云音乐播客

l 本节目公众号：“创始人说播客”（公众号搜索：FounderDialogue）

l 固定片头音乐：Family of The Year，《Hero》

l 本期音频制作：啊哈时刻（北京）文化传媒有限公司

l 本期片尾音乐：Michael Learns To Rock，《Hit by a feeling》

l 主视觉设计：彭晴，张健楠

l 商务等合作需求请发送邮件至：fjxsnow@163.com

l 特别声明：未经节目版权方授权和许可，请勿随意编辑、使用本节目中的所有内容（含音频及文字）。

非标商业将成为常态 Vol.15 申江海：建筑是一个人的设计，商业是一群人的连接

创始人说